Oficina territorial Estrada Tibina

Introdução

Esta escuta comunitária territorial foi realizada pela Comissão Popular em 26 de setembro de 2025 na Fazenda São Francisco, contemplando a Estrada da Tibina, Sítio do Mirante e região. A reunião teve duração de 2h20min (das 18h41 às 21h01), com 16 participantes.

Denominações e Contexto Histórico

A Estrada da Tibina possui múltiplas denominações locais, sendo conhecida também como Manga da Égua (ou Manga Pasto da Égua), Estrada do Humberto ou Estrada do Sr. João Alagoano, em referência aos moradores antigos da região. Historicamente, essa via representava a antiga ligação entre Ilhéus e Itacaré, passando por Retiro e Tibina. A estrada se estende até a Vila da Tibina, Aderno, Retiro e Lagoa Encantada. Em determinadas partes do trajeto, a estrada marca o limite territorial entre os municípios de Ilhéus e Uruçuca.

Características Geográficas e Ambientais

A região se caracteriza por sua localização em uma colina entre 100 e 110 metros acima do nível do mar, onde existem diversas nascentes que alimentam o rio Sargi. A área está situada muito próxima ao Parque Estadual Serra do Conduru (PESC).

Todas as propriedades rurais da Estrada da Tibina contêm fragmentos florestais, o que confere aos moradores uma grande responsabilidade de preservar essas florestas e recursos hídricos. A região protege duas bacias hidrográficas fundamentais para Serra Grande: a bacia do Pancadinha e a bacia do Sargi. As nascentes locais alimentam o Riacho Pancadinha e a Represa de Serra Grande.

A área está localizada na zona de amortecimento do PESC, o que a torna de grande importância ecológica e impõe restrições específicas de uso e ocupação do solo.

Articulação Institucional

Uma preocupação recorrente nas discussões foi a falta de articulação entre diferentes instâncias de planejamento territorial. Foi destacado que o processo de revisão da APA envolve 30 pessoas trabalhando, mas não há diálogo adequado entre a APA e a prefeitura/Plano Diretor.

Foi explicado que a APA Estadual está em processo de revisão do seu plano de manejo, que tem prioridade sobre o Plano Diretor municipal. Portanto, idealmente o PD deveria aguardar a finalização da revisão da APA. O raciocínio apresentado foi que o PD seria uma unidade ambiental dentro da APA, ficando subordinado a ela.

Houve relatos de que o escritório responsável pela revisão do PD realizou reuniões com o INEMA (Instituto do Meio Ambiente e Recursos Hídricos da Bahia), mas que o órgão estadual considerou muito cedo no processo para essa interação mais profunda. Foi mencionado que o INEMA teria recomendado que o novo PD não avançasse sobre as APAs.

Parcelamento do Solo e Pressão Imobiliária

Parâmetros do Plano Diretor Atual

O Plano Diretor em vigor desde 2011 estabelece um lote mínimo de 5.000 m² para a região da Estrada da Tibina, caracterizando-a como área rural.

Realidade do Parcelamento

Apesar dos parâmetros legais, foi relatado que há negociação de terrenos com áreas significativamente menores, entre 1.000 e 5.000 m². Esse parcelamento irregular foi identificado como um problema grave.

Foi esclarecido que terrenos com áreas menores que o mínimo estabelecido não são passíveis de registro em cartório, tanto em termos de área quanto em termos de número de proprietários, justamente para evitar parcelamentos irregulares. No entanto, pessoas estão parcelando independentemente do Plano Diretor, sem fiscalização adequada.

Caso Específico: Propriedade Parcelada em Lotes Pequenos

Um caso concreto foi apresentado durante a reunião: uma propriedade de aproximadamente 4 a 6 hectares foi dividida e vendida, resultando em terrenos de apenas 1.800 m², supostamente com as licenças necessárias da prefeitura. O projeto envolve 16 casas e foi descrito como tendo proposta ecológica, com reflorestamento, plantio, agricultura familiar e sem corte de árvores (apenas um dendê foi derrubado).

O caso apresentado gerou um debate significativo sobre tensões fundamentais no desenvolvimento territorial. A questão foi colocada nos seguintes termos: apenas pessoas que têm recursos para comprar 15 a 20 hectares podem morar na região, ou é possível acomodar projetos menores com propostas ecológicas?

A argumentação a favor do projeto menor destacou que os 4-6 hectares divididos entre 10 famílias seria melhor do que uma só pessoa comprando o terreno e devastando tudo.

A contraposição enfatizou que a zona de amortecimento do parque e as características da Mata Atlântica não permitem devastação por ninguém, seja uma pessoa ou várias famílias. Foi explicado que não é possível abrir precedente para superocupação, independentemente do número de proprietários ou de suas boas intenções ecológicas.

Preocupações com Explosão Populacional

A principal preocupação expressa foi que o parcelamento em áreas entre 1.000 e 5.000 m² estimula a migração e pode levar Serra Grande a uma explosão populacional. A projeção apresentada foi que a região poderia chegar a 50.000 pessoas em apenas 5 anos se esse padrão de parcelamento continuar.

Foi enfatizado que as áreas rurais não podem ser convertidas em condomínios, pois isso transformaria completamente o caráter da região. Destacou-se também que muitas dessas propriedades menores seriam destinadas a segundas residências, resultando em casas vazias que degradam o ambiente.

Fiscalização e Controle

Ausência de Fiscalização

Foram relatados casos de construções sem fiscalização adequada em diferentes áreas, incluindo o Pompílio. Surgiu o questionamento sobre por que grandes propriedades conseguem regularização enquanto áreas como Vila Badu enfrentam dificuldades para obter aprovações.

Proposta de Regularização com Compensação

Para os casos de parcelamento irregular já existentes, como o apresentado durante a reunião, foi proposto que a prefeitura adeque esses condomínios ao Plano Diretor através de Termos de Ajustamento de Conduta (TAC). Nesse modelo, a não conformidade seria compensada de alguma forma.

A proposta foi que os proprietários de empreendimentos irregulares apresentassem propostas de compensação, que seriam analisadas caso a caso, com anuência comunitária. Essa abordagem buscaria regularizar situações existentes sem criar precedentes para novos projetos similares.

Necessidade de Regramento

Foi destacada a necessidade de regramento e alvará para construções em áreas rurais, com fiscalização mais rigorosa do cumprimento das normas estabelecidas.

Controle Comunitário

Foi mencionado que, no Gavião, uma comunidade tradicional oficial, estão elaborando um formulário de consulta, de modo que nada seja construído sem a revisão da comunidade. Essa iniciativa de controle social foi apresentada como modelo possível.

Desinformação e Educação Ambiental

O Problema da Desinformação

Um tema recorrente foi a desinformação de pessoas que chegam à região, muitas vezes de outros estados ou países, sem conhecimento adequado sobre as regras de parcelamento, uso do solo e importância ambiental da área.

Vários participantes da reunião eram novos moradores (com 1 a 6 anos de residência), incluindo pessoas de Minas Gerais, São Paulo, Espanha, Colômbia e Itália. O caso do proprietário que parcelou terrenos em 1.800 m² exemplifica como a desinformação pode levar a práticas irregulares, mesmo quando há boa intenção.

Propostas de Informação e Educação

Emergiram diversas propostas para enfrentar o problema da desinformação:

·       Placas informativas: Instalar placas ao longo da Estrada da Tibina educando a população sobre a importância ecológica da região, as bacias hidrográficas que protege, a zona de amortecimento do PESC, e os parâmetros de uso e ocupação do solo.

·       Constrangimento social: Realizar um processo intensivo de “constrangimento” e educação das pessoas sobre o que comprar e como parcelar. O termo “constrangimento” refere-se a criar uma cultura comunitária onde práticas inadequadas sejam socialmente desaprovadas.

·       Educação nas escolas: Foi defendido que a população deveria ser educada sobre ambiente e urbanismo nas escolas, formando cidadãos mais conscientes desde a infância.

·       Propaganda e campanhas: Criar propaganda e campanhas de informação sobre as regras para compra e construção na região.

Uso Sustentável e Vocação da Região

Ecoturismo e Trilhas

A Estrada da Tibina foi identificada como área importante para trilhas de ecoturismo, especialmente o projeto da Trilha Interparques, que conectaria diferentes unidades de conservação. A região foi descrita como lugar de contemplação, educação ambiental e prática esportiva.

Nesse contexto, foi destacada a importância de manter baixa velocidade nas estradas por conta dos animais silvestres. A proposta foi fortalecer as práticas de ecoturismo na área, compatíveis com a preservação ambiental.

Práticas Agroflorestais Existentes

Foram apresentadas práticas positivas já implementadas por moradores da região, demonstrando a vocação para uso sustentável:

·       Sistemas agroflorestais na Fazenda São Francisco

·       Cuidados com a água

·       Capacitação de pessoas em produção agroflorestal

·       Apicultura e apiterapia

·       Compostagem e reciclagem de resíduos

·       Agricultura familiar

·       Reflorestamento

Essas atividades foram apresentadas como compatíveis com a preservação ambiental e com o caráter rural da região.

Preservação da Paisagem

Encostas e Visibilidade

Foi destacada a importância de preservar a face da encosta que é vista da praia, mantendo a visão natural da paisagem. A proposta foi trabalhar na mimetização das construções na paisagem, de modo que as edificações se integrem ao ambiente natural sem impactar a percepção visual.

Gabarito de Construções

Houve discussão sobre gabarito de altura das construções, com a explicação de que eventualmente a APA pode acionar o Plano Diretor para determinada área, caso seja considerada área urbana.

Manutenção do Caráter Rural

Foi enfatizada a necessidade de manter a função rural desse vetor da vila, preservando as características que conferem identidade à região e qualidade de vida aos moradores.

A mensagem central foi que Serra Grande ainda possui uma qualidade de vida muito boa e que há condições de mantê-la, desde que se trabalhe adequadamente no Plano Diretor para evitar a “superurbanização” da região.

Questões de Infraestrutura

Condição das Estradas

Foi mencionado que a estrada está em condições precárias, sendo identificada como um problema que afeta a qualidade de vida e o acesso à região.

Energia Solar e Rede Elétrica

Moradores relataram ter sistemas de energia solar, mas enfrentam dificuldades com a Coelba (concessionária de energia elétrica), que não possui tecnologia adequada para permitir a devolução de energia excedente à rede. Foi expressa vontade de tratar da energia solar de forma colaborativa com os vizinhos.

Questões de Fronteiras

Fronteira com Ilhéus

Foi destacada a preocupação com a fronteira norte de Ilhéus, descrita como uma região “abandonada” do ponto de vista do planejamento, onde há “chalezinhos populares” sem controle adequado. A recomendação foi trabalhar também nas fronteiras para evitar que problemas de municípios vizinhos afetem Serra Grande.

Casos Específicos e Referências Territoriais

Ecovila 1 (Unilisa)

Foi apresentado o caso da Ecovila 1, um loteamento dos anos 1970 que foi abandonado pelo proprietário. Pessoas moradoras permaneceram na área e reivindicaram o território, resultando em um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com a prefeitura, Ministério Público e INEMA. Esta área é vizinha à Estrada da Tibina e também protege a bacia hidrográfica do Pancadinha.

Fazenda Convertida em Chácaras

Foi mencionada uma fazenda grande que foi convertida em chácaras de vários hectares, mantendo a característica de ruralidade. Esse exemplo foi apresentado como um modelo mais adequado de parcelamento, que respeita os lotes maiores.

Condomínio em Venda

Foi mencionado um condomínio que está sendo vendido, indicando preocupação com novos empreendimentos em desenvolvimento.

Questões Técnicas e Ambientais

Bacia do Rio Sargi

Foi destacado que o mapa das bacias hidrográficas da Bahia não reconhece o rio Sargi, e que isso pode ter causado o deslocamento dos limites da APA Serra Grande-Itacaré. Essa omissão cartográfica foi apresentada como problema que afeta o planejamento e a proteção ambiental.

Expansão de Perímetro Urbano

Foi mencionada a proposta de criar dois perímetros urbanos em Serra Grande: a vila e o povoado do Gavião. No entanto, a comunidade do Gavião foi descrita como unânime em manter a região como rural.

Um problema identificado foi que várias casas de uma mesma família em uma propriedade são consideradas pela prefeitura como um loteamento, mesmo sendo apenas residências de familiares. A proposta mencionada foi formar uma “ilha de área urbana” para resolver esses casos.

Considerações Finais

A escuta comunitária na Estrada da Tibina revelou tensões fundamentais no processo de desenvolvimento territorial de Serra Grande: entre preservação ambiental e direito à moradia, entre controle do crescimento e acolhimento de novos moradores, entre desenvolvimento econômico e manutenção do modo de vida tradicional.

Os participantes demonstraram consciência da responsabilidade ambiental que a região carrega, dada sua localização estratégica na zona de amortecimento do Parque Estadual Serra do Conduru e sua função na proteção de nascentes e bacias hidrográficas fundamentais (Pancadinha e Sargi).

O consenso aparente foi pela manutenção do caráter rural da Estrada da Tibina, com lotes mínimos compatíveis com a preservação ambiental, fortalecimento de práticas sustentáveis como agroflorestas e ecoturismo, e maior investimento em educação, informação e fiscalização para evitar parcelamentos irregulares e ocupação inadequada.

A reunião também evidenciou a necessidade de melhor articulação entre as diferentes instâncias de planejamento territorial (Plano Diretor municipal, Plano de Manejo da APA, INEMA) e a importância da participação comunitária contínua no processo de revisão do Plano Diretor.